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En quoi la démographie influencera-t-elle le marché immobilier?

24 fév. 2020

À long terme, l’aspect démographique est le principal facteur de détermination de la demande de logements.


Quand vient le temps d’émettre des prévisions pour annoncer la manière dont le marché immobilier évoluera, de nombreux facteurs sont pris en compte. L’un d’eux est la démographie. 


Mme Joanie Fontaine, économiste principale de JLR, affirme d’ailleurs qu’«à long terme, l’aspect démographique est le principal facteur de détermination de la demande de logements». Pourquoi cela? Parce que la création de ménages fait grimper le besoin de propriétés. Elle rapporte que selon les prévisions de l’Institut de la Statistique du Québec (ISQ), 32 000 nouveaux ménages privés devraient s’ajouter au Québec en 2020. Il s’agit cependant d’un ralentissement de la croissance en comparaison des deux dernières années qui ont enregistré des hausses de 45 000 et 35 000 ménages en 2018 et 2019 respectivement. Toujours selon les données de l’ISQ, 142 876 nouveaux ménages viendront s’ajouter dans le paysage québécois d’ici 2024. Il n’y a pas à dire, de nouvelles habitations seront nécessaires pour loger toutes ces personnes. 



La question de l’âge 


Selon les chiffres rapportés par Mme Fontaine, une hausse de 35 000 ménages devrait être enregistrée en 2020 chez les 65 ans et plus, alors qu’une baisse de 2000 ménages pourrait s’observer dans la tranche d’âge des 20-29 ans. «Par conséquent, la demande de logements étudiants pourrait décroître alors que la demande de logements avec services (par exemple, un ascenseur) et de copropriétés pourrait être stimulée par le vieillissement de la population», avance-t-elle. 

 

Pour sa part, M. Charles Brant, économiste et directeur du Service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), croit également en un regain de la copropriété. «Les baby-boomers et milléniaux (sic) (génération Y) y voient chacun leur compte à travers la panoplie de segments de prix et d’offres en matière de copropriété», explique-t-il. 



Les lieux de prédilection 


Certaines régions seront plus populaires que d’autres aux yeux des nouveaux ménages. C’est notamment le cas pour la RMR de Montréal qui devra absorber la venue de 19 000 ménages en 2020 sur les 32 000 qui s’ajouteront dans la province. Fait à noter, les résidents non permanents et les étudiants étrangers pourraient eux aussi peser dans la balance et faire croître la demande de logements, surtout locatifs, au cours de la prochaine année. «La demande de la part de cette population peut varier rapidement ce qui peut faire fluctuer les taux d’inoccupation», souligne Mme Fontaine. 


Si l’on regarde dans les autres régions de la province, il semblerait que le nombre de ménages restera assez stable pour la prochaine année, notamment au Bas-Saint-Laurent, au Saguenay–Lac-Saint-Jean, de même qu’en Gaspésie–Île-de-la-Madeleine. Les augmentations devraient osciller entre 0,1% et 0,2%. «Sur cinq ans, la faible hausse en Gaspésie se transformera en baisse de 0,3%. La population commencera également à décroître au Bas-Saint-Laurent et au Saguenay–Lac-Saint-Jean dans quelques années si le scénario de référence s’avère exact. Toutefois, le recul débutera plus tard de telle sorte que le nombre de ménages en 2024 demeura tout de même légèrement supérieur à celui de 2019», précise Mme Fontaine. 

Du côté de la Côte-Nord, la baisse de la population est déjà entamée. Le nombre de ménages devrait diminuer de 0,3% entre 2019 et 2020 et de 2% d’ici 2024. Quant à la Mauricie et à l’Abitibi-Témiscamingue, la croissance du nombre de ménages sera très modeste. Elle est estimée à moins de 0,5% pour 2020 et entre 1% et 1,4% entre 2019 et 2024.  

La démographie influence les prix 

«Bref, l’évolution des prix au cours des prochaines années variera grandement selon le contexte démographique propre à chaque région. Malgré les prévisions, les scénarios pourraient changer grandement selon l’évolution des seuils d’immigration. Aussi, particulièrement dans la grande région de Montréal, la demande de logements pourrait être plus élevée si le nombre de résidents non permanents et d’étudiants étrangers continue de grimper», mentionne Mme Fontaine pour conclure. 

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Hélène Dumas

Courtier immobilier à Montréal

514 272-1010